因为中原家居网在升龙凤凰城办公，下面，咱们谈谈郑州写字楼——这个被郑州市民称作是“坑”的写字楼。

下文，是有关计算，从这些数据中，我们能否看出一些问题呢？

19000一平的绿地中心（高铁区地标建筑：双子塔），按付一半按揭一半贷款10年等额本金计算，一平方10年投资总额为：9500+9500*1.37＝22515元，欲10年回本的话要租金日平均为：6.25元（100平一个月18750元），欲12年回本的话要租金日平均为：5.21元（100 平一个月15630元）。

9800一平的嘉亿东方大厦，按付一半按揭一半贷款10年计算，一平方10年投资总额为：4900+4900*1.37＝11613元，欲10年回本的话要租金日平均为：3.22元（100平一个月9660元），欲12年回本的话要租金日平均为：2.68元（100平一个月8040元）。

绿地的优势在那里？一是区域地标影响力，二是开发商品牌和后期物业好，绿地经营高档商业地产的经验和团队能力都很强，有很好的商业整合能力，综合实力强，事儿都不会掉地上。

嘉亿东方大厦的风险在那里？是后期的商业配套和物业管理，所以，真诚的希望开发商可以重视高端物业管理，提升商业物业管理和整合能力。

所以，我们首先要去想几个问题：

1. 10年后绿地中心能不能一平方38000元卖掉？这是投资第一原则，想想现在CBD的千禧广场都要卖到3.5万一平方，我想应该也可以，只是接盘的人不会特别多，就像我现在也不建议人去接千玺广场的二手房一样，不划算。

2. 10年之后嘉亿东方大厦能不能一平方20000元卖掉？看看现在CBD区域的二手写字楼和新写字楼都要2万以上，我想应无大问题，未来高铁区的商业经济环境和气氛会超过目前的CBD，但如果物业和后期管理跟不上，价值就会打折扣。

3. 所以，写字楼投资，太高价意味着风险也增大，买绿地中心的人很多都是冲着投资而非自用，而买建正的好多业主都是冲着自用，因为便宜而考虑自用或投资，风险自然会进一步降低。

4. 绿地中心能不能租到5.2元一平一天？凯利国际中心能不能租到2.7元一平一天？那个难度大？那个风险小？我相信各位已经有答案。

再加算两个别的地方的来作对比：

16000一平方的兰德中心（花园路丰产路，说是要17000起，我姑且按16000计算吧），按付一半按揭一半贷款10年计算，一平方10年投资总额为：8000+8000*1.37＝18960元，欲10年回本的话要租金日平均为：5.27（100平一个月15810元）元，欲12年回本的话要租金日平均为：4.39元（100平一个月13170元）。

北边的蓝堡湾的写字楼最低也要15000起，计算结果也差不多。这两个写字楼都是不带装修，都是期货，都是需要等上两年才能开始租。

那花园路上最好的写字楼现在是那个？是招银大厦，招银大厦现在的租金是多少？都是2.6、2.7、2.8元一天的样子，我们姑且算3元一天，兰德中心和蓝堡湾何德何能就能把租金上到4块？拼停车位？拼高档？按3元一天的话，需要多少才能收回成本？兰德中心需要17.5年，蓝堡湾需要16.5年。

再来计算一下千玺广场，租金现在3.5、4、4.5、5的都有，我们按租金4元计算，按12年回本反推房价应为多少，是14582元。所以，你想想，当时开盘的时候价格也在2万以上，现在二手房的价格地3.5万元一平方左右。买的人亏了，现在去接盘的人更亏。按10年回本计算呢，房价应为12151元。所以，你懂的。按3.5万元一平方买的话，12年回本需要一平方一天租金达到9.6元。相当于100平方一个月租金是28800，是不是有点crazy？

升龙凤凰城呢？距离和升龙环球广场差不多，升龙环球广场已经交房使用，问了两个朋友，一个租的是1.5元，一个租的是2元，我们就按2元一天计算吧，反推房价，12年回本应该是7291元，10年回本应该是6075元，但现在的升龙凤凰城的最低价也是12000元一平。12年回本的租金需要达到3.3元。但至少我想差距不算太大吧。

二七新区的绿地滨湖国际城呢？带装修，那儿会立起一个270米高的新地标建筑，这是一个好邻居，值得关注，刚开过盘的辅楼是8100一平方，按12年回本计算的租金应达到2.22元每天，风险大不？

好，我们来想想

1. 兰德中心的租金能不能达到一平方一天4.39元？10年之后的转让价可否达到32000元一平方？

2. 蓝堡湾写字楼的租金能不能达到一平方一天4.11元？10年之后的转让价可否达到30000元一平方？

3. 千玺广场的租金能不能达到一平方一天9.6元？10之后的转让价可否达到70000元一平方？

4. 绿地中心的租金能不能达到一平方5.2元？10年之后的转让价可否达到38000元一平方？

5. 凯利国际中心的租金能不能达到一平方一天2.7元？10年之后的转让价可否达到20000元一平方？

6. 升龙凤凰城的租金能不能达到一平方一天3.3元？10年之后的转让价可否达到24000元一平方？

7. 二七新区滨湖国际城的租金能不能达到一平方一天2.22元？10年之后的转让价可否达到16200元一平方？

我们可以静下心来对以上的数字好好的想想，问问别人，问问自己，问问朋友，问问专家，问问中介。如果明着就达不到，我们的钱投资它干嘛？如果离这个数据差很远，我们的钱是不是相当于打了水漂？

终级参考数字：

租金5元的12年回报一平方均价为：18228元

租金4元的12年回报一平方均价为：14582元

租金3.5元的12年回报一平方均价为：12759元

租金3元的12年回报一平方均价为：10936元

租金2元的12年回报一平方均价为：7291元

基本上就是说，单价在12000以上的就要很慎重很慎重才是。单价在10000以下的风险不算大（但也一定要选择好区域和开发商）。

那最后，我们来说说问题在那里？

1. 大区域很重要，你投资的写字楼必须要是商业经济聚焦区，比如郑东新区〉金水区〉管城区、二七区、中原区〉惠济区。

2. 选好区域后，你必须要有好的邻居，比如你挨着千玺广场、万达广场、省政府、高铁站等，好的邻居会带动你的价值上升。

3. 写字楼是越聚集越好租，企业越多，办公气氛越好，最好不要选择在一个区域很孤独的一个楼，以后出租会受影响，这也是为什么郑东商业中心很便宜，但我依然推荐高铁区的原因，高铁区40多栋高档写字楼，很多企业是自持自用，物业费开始收取时不会空着，都会过去，会有很好的带动作用。

4. 购买时机也很重要，不要在高处购买，打算投资时就多多问问多多看看，在楼盘早期出手，找关系找朋友，在未开盘或开盘时等，不要等着都涨了一些了再买，东西都一样，回报率已经打了折扣。

5. 为什么市区的现在租金都上不去？一个硬伤：堵车！，CBD的优势是企业聚集，硬伤是停车！

看了这些相关数据，我突然发现，那句话真对：生容易，生活不容易啊！