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　　近日，在网易经济学家年会上，著名经济学家张五常发表了对房地产问题的看法，并提出房价急跌的危险，上世纪80年代的日本就是前车之鉴。

　　以下为张五常演讲实录：

　　今天我主要是讲两部分，这两部分从表面上来看没有什么关系，但实际它们之间的关系是很重要的。前半部是关于中国房价的问题，中国的房价是目前中国经济发展的亮点。大家都知道，目前中国经济发展不是那么好，但楼价坚挺。讲到楼价经济的问题，对北京、上海等一线城市来说，大约有八年的时间都很稳定，楼价很高，而今年楼价还继续上涨，主要因为减息。全中国到处都是高楼大厦，而楼价比美国高一倍都不止，所以在财富方面来看，如果以楼价来算，中国是高过美国很多的。

　　1、房价持续高企 因预期未来收入上升

　　楼价高导致两个主要的问题：第一个问题，楼价高抑制人们移动的潮流，北京楼价贵就少了很多人来北京，上海楼价贵就约束了人们搬去上海;第二个问题，楼价贵有一点不好，就是分配不平均，你没有买到房子，他买了房子，他的身家上升了几倍，这就有财富不均的问题，也有社会不稳定的问题，如果不考虑这些，楼价上升是好事，因为它代表了大家的财富上升，也就是代表了预期收入上升。所以房价高的问题，假如不是有故意炒高房价的行为，房价高是反映了经济实力的增加，原则上除了刚才我们讲到的财富不均的问题，我是不反对楼价上升的。

　　现在基本的问题是，为什么中国房价会高企?为什么其它不是一线的城市房价也不低?为什么之前中国楼价可以如此坚挺?你不要跟我说是地少人多的问题，香港很多地方人口密度都比中国高，印度人口密度也比中国高，但它没有中国房价的问题，中国的房价能够站得稳，而且在相当高的水平下不单单是地少人多的问题，主要的问题在于预期将来的高收入上，应该说房价就是所谓预期年薪收入的积蓄除以利率，预期年金收入好，所以现在房价这么高，但预期收入并不是真正的收入，将来的收入到底怎么样，到那时才会知道，虽然中国经济目前有很多问题，但目前看楼价的反应，将来的收入是会不错的。

　　为什么预期收入高呢?答案非常简单：中国改革几十年以来，人们的知识增长得很快，青年学得很快，中国人很聪明，年轻好学，将知识用在商业方面，有相当的成就，尤其是目前在数码科技，一些做生意的方法，种种情况之下，中国人是学得快的。就是因为这类有市场价值的知识增长，中国目前做得非常好，这也是目前房价高企这么长时间的原因之一。

　　你不要忘了，楼价高企不是真实收入，而是预期收入，它预期好，而这个预期是可以改变的，楼价的高企不是基于真正的收入而是预期收入，假如预期改变，房价就会跌得很快，当房价急跌的时候就会有很大的问题，譬如日本在80年代后期楼价暴跌，到今天了快30年都翻不了身，这是很大的问题，所以我很担心假如北京有什么计划把房价弄低，就会影响预期，从而造成很大的问题。

　　现在说要抽房地产税，很多房子都是空置的，没有房租可以收，要交税，假如他们到市场上卖楼，可以触发房价大跌的情况，但要把它弄上去就不那么容易了，90年代中国的房价大跌，跌了三分之二，结果朱镕基做得好，终于把经济搞起来了，后来房价大幅上升。朱镕基在90年代能够把经济搞得好，因为当年可以改进的地方很多，当年还有很大的弹性可以做，假如今天楼价再跌三分之二，那就麻烦多了，因为我们没有了当年的弹性，可以通过人口大流动等种种放宽方法来搞，现在变成了经济方面没有弹性。

　　2、大学研究院应更重视基础研究

　　我现在要讲下一个问题了，中国的青年知识水平不断增加，有商业价值的知识增加，有楼价上升的基本原因，从这方面来看，我个人的观点就是中国人不仅聪明，学得快。大家都知道，一看到知识可以增加收入的时候就学得很快，这是中国发展快的原因之一，但有些知识没有直接的商业价值，这一方面就非常不好，譬如大学的研究院，我对他们很失望，假如真要成为领导世界的大国，没有市场价值的知识也不能缺少。

　　我举英国的例子，英国是个小国家，但它曾经雄视地球，所谓的日不落帝国。为什么那么小的国家可以控制大部分的世界呢?问题在于他们出了几个大思想家，他们的制度能培养出大思想家。回看18、19世纪，在物理学有牛顿，在社会科学、经济学有斯密，在生物学有达尔文，随便一提就有这几个，当然还有其他很多，因为有了这些所谓思想大师的存在。

　　最近我在北京出版了一本名为《科学与文化》的书，书里说得很清楚，中国学生到外国念书念得非常好，研究做得非常好，他们都不肯回来。大家都知道，中国有很多问题，人事关系、约束言论太多……现在很多外国大师，一年20万美金就可以请到，中国可以请很多很厉害的人回来，但他们不知道怎么做，管得太严，就把研究院的制度搞得不好了。

　　我认为在这方面北京要大胆尝试一下，放手让他们自己做，所以我个人的建议就是选出几间大学，答应五年内给他们多少经费，然后放手让他们自己去搞，让他们自己自由收学费，教什么科目都可以，就放手让他们去做，老师的薪水怎么定也让他们自己决定，收多高的学费也让他们自己去收，完全不管，试试几年嘛，看看发展如何。

　　美国人批评中国人没有创意和想像力，中国人什么都行就是创意不行，批评太多，完全是胡说八道。中国人怎么会没有创意?看看苏东坡、李白，中国诗人的想像力是最丰富的，外国诗人没有中国诗人那么有想像力，中国人以前吟诗写词，但要他们转去做科学也没有问题，因为想像力还存在。

　　我们拿钱去美国哈佛大学念书，6万美金一年，多少人能出得起学费呢?中国有许多许多聪明的学生，为什么不在自己本国培养呢?以中国的经济实力可以请到外国的大师。所以我个人认为，楼价能够很坚挺地站住，只要不是财富不均的问题，这就是好事，反映了人们预期将来收入高企，但基本上没有直接商业价值的思想的发展，重要基础研究的发展，在这方面中国做得非常差，我不理你收入多高，假如没有了基础研究和有市场价值的思想，这方面搞不起来，中国充其量也不过是地球上的二等公民，要把它搞起来，离做一等公民，就差那么一点，这一点要靠(政府)大放手，不要管。

　　延伸阅读

　　中国经济“断崖式下跌”和房地产有直接关系

　　我就敞开讲一下我关于房地产的一些想法。当年我们提出城镇化政策的时候，那时候解决了中国一个严重的经济现象，就是工业制成品的严重过剩。当然，工业制成品严重库存的时代过去了，可是我们现在面临着房地产的库存急剧的加大，而它和制成品的库存有着根本的区别。

　　随着这个问题的提出，到底未来中国的房地产还有没有发展的前景?要不要发展?如果从城镇化的概念来讲，还是要发展的，还有很大的前景。仅从数字上来算，如果从经济增长速度下滑，每年有0.6到8个百分点的速度下滑，大概每年5400万人口要进入城市。现在存量的人口，没有户籍的城镇人口是2.5亿，城镇间的流动人口是8000万，存量的流动性人口是3.3亿，加上到2020年之前，每年还有1000多万人口涌入到城市，将会有4亿人口产生新的住房需求，这是一个动态的变化。

　　刚才老任讲到每人大概35平米的平均住宅面积，记住，这个面积是要发生变化的，从农村进入城市以后，农村住房的面积恐怕就会被抵消，或者是不存在了。流动人口的变化，也会产生新的需求，所以对于住房产生巨大的需求供给肯定是存在的，所以房地产发展还是有好的预期。

　　为什么现在出现如此严重的问题?要分析中国经济增长的特点和西方国家的区别，国外没有像中国这么大的房地产商，美国前500强的企业没有多少是房地产商，日本的大企业房地产商也是占极少数，然而，中国房地产在中国经济的占比很大。

　　成为支柱产业有它特定的背景和历史条件。建国以来，中国就没有很好的提供大规模住房供给的条件，几十年累计的需求和经济发展的快速发展使得高收入人口的增加，确实对房地产业产生了刚性的需求。但是，房地产也是一种商品，既然我们承认中国是市场经济，房地产是商品，如果我们学过一点西方经济学和马克思主义经济学的话都知道，既然是市场，一定会波动。所谓的波动，周期性的波动，就一定会有多的时候，也会有少的时候。前30年可能是房地产少的时候，这几十年，特别是近10年，房地产多，形成了巨量的库存，是符合经济发展规律的。在这种经济规律下，按常理讲，通过调节也可以实现，弥补了波动的周期。

　　可是，中国和国外不太一样，中国的房地产不仅仅是企业推动的，是多重力量推动的。研究80年代、90年代的经济发展，我们也知道任何一个商品的库存，制成品的库存很少有政府作用夹在其中。但是房地产不一样，中国的房地产后面有强大的政府力量。如果我们研究经济学要承认，经济学中利益主体的动机，企业家的动机可以推动经济增长，但是我们还有另一个利益主体，地方政府。地方政府的财政原因强烈的推动了房地产的发展，对土地财政的热切需求。企业家和政府的推动使得我们把原来可能的仅仅由企业推动的周期性波动给大大的放大了，放的不是一般大，大到所有的经济都出现了所谓断崖式的下滑。

　　为什么会出现强烈的政府参与呢?这和我们的土地制度有关，我们看起来是两种土地所有制，国有和集体土地所有，但是进入城镇的开发和建设，政府的作用占主导性和决定性地位。政府通过规划，通过任何一种方式，低价把农村的集体土地转变成国有土地，这一大块儿丰厚的利润不仅仅通过土地出让金，进入政府的手里，也进到企业家的手里，也进入消费者手里。很多人说发财的是房地产商，不见得，很多发财的是把房子作为投资者，买房的也是发财的一部分。利用现有的土地制度，实际上拿的是农民的钱。

　　为什么在国外，在西方，在台湾，在日本没有这么大的房地产商呢?想拿块农民的地是非常之困难的，我前两天去日本考察，去台湾考察，地产商跟农民谈判比我们难得多得多。我跟台湾最大的房地产商聊到台湾房地产开发的时候，他告诉我，在中国仅仅是一个小房地产商，平均能拿几十万平米的土地规模来开发房地产，只有在中国能实现，只有在中国政府和地方政府能做得到，这种制度是导致了房地产急剧扩张非常重要的原因。

　　第二个原因是行政管理体制。我们的行政管理体制和国外不一样，大量的地方官员在任期内干事情，要在三五年的任期内解决地方经济的发展，唯一可以动用的财源就是土地出让金，而且土地出让金不通过房地产根本没法实现，这是我们国家行政管理非常重要的特点，所以政府的推动在这方面也是显而易见的。

　　第三，房地产承担了太多功能。通过土地出让来实现房地产的开发，承担了政府的财政功能，地方政府50%左右的预算外资金来自于房地产，基础设施投入最大的来源来自于房地产。

　　它也承担了投资的功能。为什么这么多人愿意买房子，它是最稳定的，至少在一段时间内是最稳定的投资品。买房子没有税，没有房屋税，比钱放在银行里保值增值。

　　同时，房地产也承担了一定的金融功能，所谓金融功能，无论是地方政府，还是投资者，可以把土地的预期作为抵押去获得贷款。我们现在知道地方土地出让金没了，但是通过房地产，通过土地出让的预期来实现杠杆作用，来解决基础设施建设资金的来源，还是离不开房地产。

　　投机的作用，我们知道前几天股市下滑，可是股市的波动往往只是一年到两年的牛市，十几年、几十年的熊市，中国人有投机的心理，为什么把钱投到房地产上，他所获得的利润回报远远超过对其他房地产投资。

　　我们知道浙江是全国中小企业最为发达的地方，80年代，乡镇企业在长三角、珠三角一带发展非常迅速，这些企业来源于小小的作坊，作坊工业是形成我们现代化大工业最重要的基础，可是现在还有多少浙江人去搞小作坊的工业企业?大量的形成小作坊的最繁荣的地方是温州，可是我们知道，温州有炒房团，一个小作坊每年雇了十几个工人所形成的利润也不过几十万，炒一套房子不仅仅是几十万，甚至可能是上百万的利润，也就几个月时间。能炒房子为什么还要去搞实体经济，所以房地产承担了太多太多我们想象不到的功能，也是在任何其他西方国家没有能承担的功能，而且还没有约束性，导致了我们这些年房地产发展速度过快的增长。

　　这种市场化的推动使整个房地产出现了严重的过剩，过剩到什么情况呢?很多人关心房价，只知道北京、上海、深圳还有限价政策，可是到地方了解一下，有很多著名的城市，房地产积压库存已经超过了十年才能消化掉，今年我去了几个城市，有一个城市去年土地出让金是8个亿，今年是3000万，这么大的差距。还有的城市到目前为止一亩地都没有出让出去。没有这些土地出让，没有房地产形式利润的出现，消费从哪里来，投资从哪里来?很多人都说2008年以后采用的刺激投资增长的政策是来自于中央，但是要配套，真正实现投资最大的推动力是来自于土地出让金。

　　如果土地出让金的资源已经枯竭，没有定期土地出让目标，下一轮动力来自于何方呢?我们希望所谓金融、外资来推动基础设施增长的这个来源又怎么解决呢?所以，房地产既是我们过去20年、30年一个辉煌的成果，也是在管理者心中一个挥之不去的痛。痛在哪里?痛在不知道该怎么办。

　　目前，房地产面临着严重的转型压力，之前和几个房地产商在一块儿座谈的时候我们提出了房地产转型，他们跟我讲，三年前你讲这句话我们根本不想听，因为我们来钱很容易，现在你跟我们讲这些话，我们不得不听，也必须去做，因为我们面临着非常大的生存压力。

　　所以，房地产过去带给我们的是一部分人的喜和乐，现在带来的是痛，房地产的发展，这种过度的发展模式虽然带来了城市的繁荣，但是也带来了一系列的问题，问题在哪里呢?地方政府通过短期的土地出让收益形成的投资效力严重低下。政府的主观性短期投资效力太低了，会造成大量的资源浪费。唐山的曹妃甸生态群，鄂尔多斯的“鬼城”，还有很多大的开发区，上千亿的投资投进去，在那里闲置。

　　服务业发展受到了严重的影响，为什么呢?通过大规模的房地产形成“大院式”的城市模式，哪些能给服务业发展留下空间呢。我们曾经比较过一个县城和一个新区，服务业营业网点，新区是县城的几分之一，因为只有买房子，租赁住房很高的条件才可以得到服务业的经营。同时，以房地产发展为主导的新城模式它的包容性极差，对传统服务业产生了极大的约束。

　　第四，城市成本过高。我们看到，二线以下城市都是大花园式的城市，大马路、大绿化隔离带，为什么?为了卖房子，为了卖房子所建造的视觉发展途径。但是房子卖不出去了，土地出让金没有了，这个城市的成本谁来维护，实体经济发展受到严重的遏制。

　　关于房地产的发展我想说，政府和企业多重力量共同推动房地产主导的产业发展模式已经走到尽头了。怎么来解决这个问题?我们经常看到“调整结构”，是不是能把房地产这种一花独放的模式更多的转化为实体经济创新发展模式。第二，能不能在调节的过程中，斩断政府这个闸门，政府不要再去参与地产的开发，不要把自己的目标过度追逐于短期利益上。第三，能不能在土地制度上进行改革，能不能让农村集体土地所有制同等的参与实际开发。从另一头对房地产商实行约束，加大成本来降低投资行为。第四，能不能实行房地产税收的政策调节，这样来解决政府的一部分财政来源。同时，也要调整城市发展模式来改变现有的城市粗放型发展路径。

　　房地产转型还有很多路可走，我们要看到的不是过去只针对于高收入人口更注重形态的房地产发展模式，我们希望把更多的目标转回到关注中低收入人口的住房建设。房地产发展的空间也可以从中心城市向郊区转移，重点你能不能更好的把政府基础设施目标放在轨道交通建设上。