招商证券：房地产新一轮复苏周期已经形成，将持续3~5年。

　　招商证券在最新房地产行业策略报告中称，房地产新一轮复苏周期已经形成，将持续3~5 年，高点可能早于经济顶部出现在2019年左右。

　　分析报告中表示，作为中国经济的支柱产业，房地产行业具有“早周期性”。从短周期看，房地产行业的产出缺口领先工业增加值产出缺口6个月左右。

　　自今年“3•30新政”中国为稳定楼市增长连下三剂猛药之后，房地产业的产出缺口出现改善，意味着供需改善的明显化。报告写道：地产的复苏不是仅仅根据房价说说而已，房地产产出缺口所表现的行业供需层面的改善已经形成，我们可以推断这次的改善将更健康，理由是房地产行业的转型是整个经济转型的缩影，房地产交易市场、房地产后市场的发展占房地产业增加值的比重开始上升。

　　地产的复苏也驱动其他行业出现改善迹象，第四季度房地产对经济其余部门的驱动性将更趋明显。

　　从下面几幅图我们可以明显的看到，部分行业已经在地产行业的驱动下(煤炭开采与洗选，家具制造等)出现了边际的改善或正在筑底，我们可以拿更多的产业链行业来分析与举例。这是对地产早周期性存在且对经济其余部分的驱动性存在的一个验证。

　　地产大开发时代已经结束，在这个切换时点必然受到大周期的施压，从而出现库存过剩的局面，统计库存的口径本来就比较丰富，难以横向比较，但有一个结论简单易得，那就是大周期施压库存，使得库存去化时间相对拉长，从而使得企业调整投资和开工的时间推后，这应该就是地产的早周期性提前了。

　　报告称，在新经济成为支柱之前，房地产等支柱行业仍将起到经济稳定器作用，而一旦社会的生产效率在新兴行业中明显上升，那么势必经济会完成一次健康出清，下一波的衰退将由产业转型成功带来。

　　招商证券预测，中国经济的底部位于2015年左右，该轮经济复苏持续至2020年前后，然后经济将有一次短暂的调整，此后将开启中国经济的十年黄金期。而具有明显早周期属性的房地产行业，本轮周期高点的出现也将先于整体经济。

　　此轮房地产行业的周期将持续3~5年，高点也将出现在早于经济周期的2019年附近，届时或是房地产发生调整的一个时点，伴随着价格的一次整体回落，大家不必担心，还早呢。

　　此外，房价已经步入上升通道，房地产投资大概率进入底部区间，预期房地产投资最快今年四季度见底，明年上半年改善是大概率事件。

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　　楼市去库存根本不需要十年

　　国家统计局发布数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积6.8亿平米，其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。注意，这个指标只包括已竣工的现房，不含期房。

　　全国商品房待售面积，过去20年一直呈增长态势，这并不算什么怪事。主要是因为全国商品房销售面积呈增长态势。总有些房子暂时卖不掉。尽管在楼市火爆的2004年和2007年，这个指标曾小幅下跌过，但从2011年开始，待售面积突然快速增加，但增速冲高后也有回落，2013年高达40%以上，2014年20%以上，今年10月已放缓至18%。这就意味着，库存压力快要见顶了。

　　除了现房库存，还有期房库存。但期房库存其实并不太重要，卖房需要一个周期，从拿到预售证到开盘，到签约备案，一般需要几个月。如果开盘后半年、一年都没卖出去，并已成为现房(由预售至竣工，住宅小区需要1~2年，办公楼、商场需几年)，则说明确实销售困难。

　　因此，期房库存很难界定，到底开盘之后几个月没卖出去算库存?统计局也因搞不清这个问题，所以只监测和公布现房数据，而公布期房待售面积。

　　既然全国无公开统计，则只能看个别城市。比如以北京住建委公布的数据显示：之前商品住宅现房库存小于期房库存，从今年4月底，现房库存首次超过期房库存，并保持上涨趋势。截至今年5月18日，北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米，比小户型现房存量面积高出82%，达到历史峰值。

　　作为一线城市的北京，总体来看，住宅供不应求，现房数量小于期房，才符合逻辑。因为销售速度快，多数期房还没等到变成现象，就已销售出去了。如此推理，那么多数楼市低迷的三四线城市，现房数量就更应大于预房了，这也只是推测。我们假设全国待售预房和现房的数量不差太多，即现房为4.4亿平米，期房为4.4亿平米，二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米)，就可得出需要约11个月，就能去化完。

　　纵观近些年的销售面积与新开工面积，每年的销售面积都少于新开工面积，也就形成了库存。比如，2009年房地产商品住宅的新开工面积为9.3亿平米，商品住宅销售面积为8.6亿平米;2014年新开工面积为12.5亿平米，商品住宅销售面积为10.5亿平米。不过，还应考虑到：新开工面积中的少量住宅，或者由开发商代为政府建设出租型保障房，或者自己持有经营。

　　另外，还有两种潜在的期房：一种是已开工，但尚未预售。另一种是已购地，但尚未开工。前者比较难以测算，后者则有官方数据。比如，国家统计局数据表明，2013年全国房地产开发企业待开发土地面积4.2亿平米，如果按2的容积率，则可建成近9亿平米的住宅。其实，近十年，这一购地数据，基本与开发商购地数据相近，即总体上看，开发商手中持有一年能卖完的土地存货。

　　这很正常。开发商是看中商业，当房子不好卖的时候，自然会暂停拿地。所以，全国开发商手中的存量宅地，规模并不可怕。当前，规模较大的存货，应在已开工，却未售出的那部分。其次才是现房库存。

　　从大城市来看，某房地产研究院监测的全国35个城市(4个一线城市，20个二线城市，11个三线城市)的商品住宅库存变化，其中包括期房和现房库存。截至2015年10月底，这些城市的房地产库存总量为2.7亿平方米，但相比2011年上半年增长了一倍左右。不过，这个数据在2014年下半年不再增长，今年也有所下滑，压力缓和。

　　图2：35个城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网

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　　当前，我国新建商品住宅销售面积逼近历史高位，但尚难断定见顶。销售规模越大，所需库存也越大，所以2010年全国商品房待售面积明显大于2005年。但是，也不能因此而认为2010年的楼市比2005年低迷。此时，库存去化周期能更准确的衡量库存压力大小程度。

　　2015年前10月，全国商品住宅销售面积8.4亿平米，其中现房面积为1.8亿平米，占比约21%。截至10月底，全国商品住宅现房待售面积为4.4亿平，除以今年前10个月的月均现房销量(0.18亿平米)，得出当前商品住宅现房库存的去化周期为24个月。这一数值相比合理值明显偏高。

　　然而，由于期房销售的去化周期必定明显小于现房，综合来看并没那么可怕。可以大致推算期房去化周期。新开工面积会转化为期房，多数项目为一年左右。2014年全国开发企业的商品住宅新开工面积为12.5亿平米，假设剔除二成的开发企业为政府代建面积及自持面积，还有约10亿平米转化为期房，除以2015年约10亿平米的商品住宅销量，则去化周期为12个月左右。这一数值，与上文的另一种算法的11个月，非常接近，可以相互佐证。

　　另外，库存压力可以这样测试，拿国家统计局“历年的商品房待售面积(现房)/当前商品房销售面积(现房与期房)=去化周期”。虽然两组数据口径有差异，但其走势能说明问题(图1)：1997年之后去化周期一路下滑，2007年最低点，当时楼市最火爆;2011年之后，曲线快速向上，说明全国商品房供大于求，但今年前10个月的数值与去年基本持平，不再增加，说明库存压力可能正在或者将见顶了。

　　图3：35个城市新建商品住宅存销比走势

　　从大城市来看，某房地产研究院的数据表明(图3)，10月份35个城市新建商品住宅存销比为12.5，这也意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比9月份12.8个月收窄了0.3个月的水平。目前存销比为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。显而易见，去年8月后，随着大城市成交量复苏，去化周期就趋于减小，形势持续好转，并不值得担心。