为化解中国房地产库存，2015年中央经济工作会议提出了一系列应对举措，明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品房价格。20多年来，这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。

　　业内人士认为，楼市降价会有一定负面影响：支撑地方财政的高地价、上升的人力成本等已将开发商利润变薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，将会削弱开发商降价积极性。

　　1哪些地方的房子不好卖、库存有多大?

　　到底哪里的房子不好卖?数据显示，大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。

　　尽管中央一直在高喊楼市去库存，中西部城市和东部沿海之间的楼市库存也存在分化。统计局数据显示，今年1至11月，东部地区商品房销售额同比增长21.1%，中部地区商品房销售额同比增长10.9%，西部地区商品房销售额同比增长5.5%，换言之，关键要去库存的还是三四线城市。

　　2开发商告诉你：房价是怎么构成的?

　　万科原高级副总裁毛大庆称，房价的构成因素一是土地价格，二是行业税费，三是建安成本,四是合理利润。后三项的成本构成各地差不多，区别最大的是土地价格。

　　一位开发商算了一笔账，假设房价每平方米8000元，地价则3000元，税费2000元，建安成本2000元，利润1000元。

　　一方面是成本居高不下，另一方面则是供过于求的市场。分析认为，三四线城市需用3~5年时间实现房价“挤泡沫”，或许在库存没有明显变化之前，房价水平将维持原有水平甚至下降。

　　3各方喊话开发商：让利降房价!

　　与前两年只字未提房地产调控不同，今年的中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。

　　新华社在12月22日发表《一些房地产企业仍幻想“政府救房市”》的评论文章中称，遵循供需原则消化房地产库存，必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。

　　12月23日，《人民日报》在题为《开发商适当降价是最明智的选择》的文章中也分析，尽管中央出台政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。

　　要开发商“割肉”降价的呼声于民间一直存在，但在中央经济工作会议明确“点名”、官方媒体积极发声引导却实属鲜见。过去的中央经济会议上，对于房价调控，仅2011年定调2012年经济工作时提到了“要促进房价合理回归”，20多年来，“鼓励房地产企业适当降低商品住房价格”的表述还是第一次。

　　有业内分析人士指出，中央已经认识到，房地产库存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房价虚高超出民众购买力，适度降价有利于激发需求。

　　4开发商会不会“割肉”降价?

　　中央鼓励开发商降价，开发商作何反应?一位三线城市开发商说：“现在地价在涨，贷款、人力成本等也在涨，近两年三四线城市房价并没怎么涨幅，库存积压，去年以来基本是以价换量，降价空间已经很小了”。

　　业内人士分析，目前中国楼市分化明显，一线城市和杭州、南京等二线城市库存危机已缓和，降价动力不足。而大量库存囤积的三四线城市，房价不高，卖不出去多是本身需求不足、市场饱和，继续“以价换量”效果有限。

　　更有学者直言，开发商降房价去库存等于自杀，没有利润的房企只能等死。地方政府“土地财政”顽疾导致地价攀升、房地产税费逐年上涨、房企银行利息高企等，推高了房企成本。“降价影响利润，房企可能会在房子质量上做文章。”

　　除企业利润受损外，更多因素在“阻碍”开发商降价。

　　首先，如果是上市公司，股东不允许。其次，目前房地产仍很大程度上仍具有投资属性，开发商降价可能引发前业主“房闹”。第三，买房人“买涨不买跌”，如果降房价，可能加重观望情绪，去库存更困难。

　　5靠农民工买房去库存，有何效果?

　　统计局的数据显示，2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。从这些数据中可以看出，理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

　　有专家指出，农民工就业地和其可以买得起的住房所在的地方，往往是分开的。比如90个重点城市的住房，往往都是农民工难以支付得起的住房，而他们支付得起的住房往往分布在县级市、县城或建制镇，这就大大增加了靠农民工去库存的难度。

　　相关数据显示，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担也挺大。

　　想让农民成为购房主力，这就要把他们纳入到很多政策体系当中，比如公租房、保障房等。同时，应该把房地产去库存同城镇化户籍改革结合起来。

　　6库存“歼灭战”：地方政府有八大底牌!

　　不少业内认为，开发商降价去库存动力不足，需要政府提供更多实质性“诱惑”。

　　2016年地方政府还有哪些底牌“去库存”?从目前楼市发展特征来看，有八大措施可以尝试。

　　降首套首付，预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右;降准降息，预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右;楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持;加强货币补贴，进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助;调整普通住宅标准;鼓励人才购房政策;将户籍制度与购买房产直接结合;对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。

　　7房地产去库存不是说说的!有地方政府补贴80万

　　中央经济工作会议话音刚落，已有地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在真金白银地落到实处。

　　安徽芜湖：契税补助50%

　　日前出台刺激房地产市场发展的措施，市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。目前，芜湖需要缴纳4%契税的户型一般为144平米(含)以上户型。这一政策也被认为有利于大户型库存的消解，换句话说，利好有改善性居住需求的市民买房，购房者可节省万元以上成本。

　　广西北海：按房款总额1%给予财政补贴

　　2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房(不含垂直分户商品住房)并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。

　　浙江杭州富阳区：最高一次性补贴80万元

　　在此之前，浙江杭州富阳区在12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。

　　河南：对农民购房给予契税和房款补贴

　　地处中原的河南早在11月10日就鼓励农民进城买房。并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。

　　数据显示，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。

　　你以为就中国需要去库存吗?美国也面临这样的困局!看看美国楼市如何去库存的?

　　不在进入门槛上设置过多障碍，不在市场准入或者说入口上设置门槛。通过取缔这项税收后将会吸引更多的投资进入美国投资房地产，这种放水养鱼式税收从其他方面收取的完全可以弥补取消的税收损失。

　　美国总统奥巴马近日签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》(FIRPTA)对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。

　　另外，先前美国国会通过了规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案，以摆脱政府被迫关门的阴影，对外国投资者降低购房税率为其中的一部分。

　　这一措施将为更多的海外投资者投资美国房产打开大门，而来自海外的房产投资已成了金融危机后美国资本流入的主要来源，也成了帮助美国房地产去库存的重要帮手。

　　在目前全球经济一篇哀声之中，美国这边风景独好的情况下，美国政府却还要对国外资本放开房地产市场，取消执行了35年的税收和降低国外资本投资房地产行业的税率，足以看出美国吸引全球资本的决心，依靠房地产业巩固经济强劲复苏的局面。

　　近年来，美国房地产深受很多中国投资者的青睐。在住宅地产方面，中国人已是美国房地产最大的海外买家。据全美房地产经纪人协会6月底的报告，在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元，同比增加了30%，其中主要用于购买住宅物业。美国放宽投资门槛，这也将可能再次刺激中国个人赴美买房热潮。

　　放开需求限制、降低购房税负，经历了经济危机谷底的美国政府，显然是在算一笔大账，这就是美国宏观经济政策中一贯采取的宽进严管政策。不在进入门槛上设置过多障碍，不在市场准入或者说入口上设置门槛。先请投资者、资本包括国外资本进入美国市场进行投资，把美国经济拉动起来后，美国受益，投资者也得到回报，然后带动的就业岗位以及其他方面税收回报，将远远超过进门设置的税收收入效应。

　　这是因为，进入美国的房地产投资资本进入时税收被取缔只是一项税收。随后的销售税、持有税、出售所得税等非常之多。

　　大多数外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳总收益10%的税，以及其他的联邦、州和地方税种。根据国家房地产投资信托协会记载，各种税种累加起来，总额最高可能占据收益的60%。而这次取缔的外国资本投资不动产税率仅仅只是一项。通过取缔这项税收后将会吸引更多的投资进入美国投资房地产，这种放水养鱼式税收从其他方面收取的完全可以弥补取消的税收损失。

　　当然，这样一来，随着美元不断升值因素，流入美国投资房地产的资本将会出现一个高潮。这对新兴市场带来的冲击将会加剧。

　　与此同时，在国内房地产库存持续高企的情况下，我们不妨吸取其经验，在需求释放上解除更多的限制，甚至不妨通过一定的财政税收手段加以补充，以鼓励购房意愿。