如果房子只有30年使用寿命，30年之后我们住哪？

楼盘特惠2016-02-29 16:12:34

从网上的一些言论说起

在展开讨论“如果房子只有30年使用寿命，30年之后我们住哪？”这个话题之前，我们先来回答另一个问题：普遍偷工减料导致中国的房子只有30年使用寿命是真的吗？我们天天说百年建筑是怎么来的？

我在网上看见一个讨论：

说是我们的楼房设计年限是50年，这与我们的住宅使用权70年相对应，由于设计年限太低，70年后，大多的高楼已过了设计年限，许多大城市的高楼将成为危楼，拆除高楼后城市又将成为一个大工地。我们的子孙一定会大骂我们，盖那么多劣质的楼房，太短视了！

紧接着就有人跳出来曝黑幕，说偷工减料在建筑行业里面太普遍了，设计年限是50年，实际上有30年就不错了。而国外与我们截然不同，英国的建筑平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到74年。

以上言论部分失真，结论有点瞎掰。

其实我们与国外建筑规范规定的设计使用年限大致相同，如欧洲标准Eurocode1和国际标准ISO2394:1998均规定房屋建筑和其它普通结构50年，纪念性建筑、其它特殊或重要结构、桥梁等100年或100年以上。

但是其实我们现在建筑标准是按照70年的标准再加上20%的系数，也就是可以达到90甚至100年。这也是最初百年建筑的来历。所以即使偷工减料10%也不影响整体的建筑质量，70年也还是有保障的。

关于楼脆脆楼歪歪怎么解释呢？

09年6月上海一幢13层在建商品楼整体倒塌，引起业界巨大震荡。

09年10月武汉一栋新建6层正在粉刷装修的楼房突然倒塌。

这两件事背后调查的真相是：

1、房屋倾倒的主要原因是紧贴7号楼北侧在短期内堆土过高。与此同时，大楼南侧的地下车库基坑正在开挖，开挖深度达4.6米。大楼两侧的压力差使土体产生水平位移，导致房屋倾倒。

2、建的6层楼房是户主擅自将原来的平房推倒重建的，事先并没有取得相关主管部门的批准。

这就是解释，不排除有人不信说只是表面说法，这里的真实原因是房屋设计和监理的原因，还有既得利益集团的腐败的原因。这都有可能，但就楼体因为质量问题倒塌而言,这一定是特例。说实话，如果是普遍现象，我们岂不是每天都生活在灾难里了。

那为什么我们的房子的寿命都只有25-30年，毛病出在哪里呢？

第一个问题在于功能标准太低。

打个比方，比如今天如果有带补丁的衣服，你是不会穿的，但是其实衣服还可以穿。再比如手机，大部分人都换了七八个，为什么我能猜的这么准呢？因为这与手机的每一次更新换代有关。比如最早的手机只需要打电话，后来需要发短信，再后来需要玩游戏，到现在的4G手机，这都是进步，你不可能等到手机坏掉了你才换手机，你等不及了。这和房子是一样的，因为功能的变化使得房子的寿命变短了。

一定有人摇头说：“NO！”举个例子，比如很多人去法国，说那边很多房子都是100年，整个城市的规划基本没变过。按照上面的说法，过了100年了房子的功能还能跟得上需求吗？其实不光是法国，英国也是。但那是因为他们的房子的结构好，可改造的空间大啊。（关于这个问题，后面会展开说的。）

我们国家建国以后实行的是计划经济，那个阶段就是有多少钱盖多少房子，至于房子的结构不是首要的问题。有个小故事是这样说的，说当年邓小平去视察新建小区，发现房子没有客厅。就说为什么没有客厅？随行的领导说，因为预算只能盖这么多房子，多个客厅钱不够了。邓小平就说层高可不可以改成2.7米，少了20公分的墙（原来房子都是2.9米），钱省下来不就可以多盖一个厅了。所以我们现在的房子大部分都是2.7米。现在在郑州只有部分豪宅层高2.9米，比如瀚海晴宇、建业天筑。

听起来有点不可以思议，但在计划经济时代，这是很普遍的现象，所以八九十年代建的房子不到30年就拆了，不是因为房子质量的问题，是因为结构标准低，功能太落伍了才短寿的。

第二、城市规划的标准低。

先举个例子，比如从上个世纪50年代开始，军队和国家部委开始占据大片密不透风的区块式领地。随后90年代兴起的商品房小区也基本沿用了这种风格，随后就是全国都如此。这样的结果是比如北京用于道路建设的面积仅为7%。虽然主干道越修越宽，甚至限号等也解决不了北京的拥堵，郑州亦是如此，在这种情况下拆迁是不可避免的。

这就是为什么2月21日国务院会发：“不允许再搞封闭小区，而已经建成的，要逐步打开”的政策原因。因为狭义一点理解，如果不这样做，估计要拆的房子会越来越多。当然我们对这个政策持谨慎态度。因为从根儿上说，是机关大院造成拥堵，要动手得先从机关大院开始吧。再者很多小区内部的道路设计标准太偷工减料，很难“逐步开放”变成公共道路。最后，北京这样行，不代表别的城市行。

还回到城市规划标准低这个主题上，上文提到的法国、英国等欧洲国家，他们都以老建筑为荣，原因在于首先他们在城市规划方面做得特别出色，西方诸多城市不会轻易建，也不轻易拆。有些城市的政府甚至明文规定所有门面建筑超过50年的一律不准拆迁。这些不仅仅得力于建筑质量好，更提现了城市规划的谨慎长远。

再说个近点的例子，比如农业路从1992年第一次拓宽到今年1月26日南阳路以东高架通车，前前后后大拆大改了7次，我最后一次从农业路走的时候，看到两面写满了大大的拆字，这其中很多的楼房建成还不到10年。

当然，对于城市道路的建设我是支持的。但是拆拆建建的背后一定要有经得起时间考验的规划弹性。

第三、政策有时候很“二”

还接着刚刚“围墙”那个例子，要“打开封闭住宅小区”，小区内部的业主私有的道路就成了市政公有，和《物权法》相背离。但是在08年在奥运会期间，北京不少小区要求做“封闭改造”；2010年，北京试点对流动人口较多村庄建围墙，进行“封闭式管理。”所以你看拆掉一堵墙，重建一堵墙，是那么的“任性”。

再举个例子，去年7月开始退出历史舞台90/70政策，撇开这个政策让市场上没有纯粹的改善型小区的问题，这个政策的背后还有千房一面，制约户型创新。清华大学专门针对这个政策下的户型设计进行了研究，在这个政策下可以设计的户型只有三十多个。而这里面市场接受度比较好的也只有几个而已。在这种情况下不要说开发商不努力钻研好户型，就是设计师也黔驴技穷。所以有过装修经验的人会有感触，特别是厨房，在展厅里面看好的橱柜，可是你家的厨房摆不进去。

再举个例子，按照今天的生活习惯，入户换鞋成了基本的生活习惯，所以入户玄关其实是一个房子特别重要的功能区，但是事实上在90/70政策的约束下，市场的主流产品以刚需为主，市面上绝大部分户型的这个区域都非常的狭小。那么作为这个功能区应该有什么呢？有换鞋凳、有理容镜、有鞋柜、有储物架，有挂衣服的、有挂包的、有挂钥匙的。最主要的还需要有一个屏风遮挡，所以这个区域正常情况下低于5平方根本活动不开。虽然这个功能区的狭小与刚需户型面积紧促有关系，但更主要是因为在这种政策的引导下，户型创新受到制约。

其实你可以对房子的整体布局进行整改，但是为什么很少有人愿意大改呢？主要原因是我们房子可改的空间小，就是前文提到的结构不好。其二在绝大多数人的思维里，将来都是要换房子的，有一种生活在别处嘛。70年产权会让你觉得没必要跟一套房子太较真了。毕竟人生就那么几十年光阴如白驹过隙，自己住的房子能挺上个30年，自己也老了，也管不了那么多了。

所以当业主们认为我的房子30年之后会拆，因为孩子不会住老房子。

当开发商认为我的房子30年之后会拆，政府要收回干别的。

当建筑师认为我设计的房子30年之后会拆······

当越来越多的人抛弃它的时候，你说这个房子的寿命能长吗？

30年后我们住哪里？

首先，你不用担心建筑质量，你的房子除非被拆迁，在它自身使用寿命中自己倒塌的可行性几乎为零。

其实你最该担心的是诸如电梯、管道、线路等质量和标准问题。对于在市场经济背景下产生的新问题，它们都能说明“中国式规划”的悲哀，而我们常说的住宅在30年左右需要大修也是主要针对管线和设备的老化可能引起事故问题。

当然主体该加固还是要加固的。这时候维修基金该派上用场了，提取维修基金修修还能继续坚持。你看天安门修修还在用，故宫也修了好几次。

其次，对于在我们身边不断倒下的“短寿”房子，以及与之对应的每天如同身处大工地，到处都是乱七八糟的占道、到处都是叮里哐啷的噪声，它们是城市远见的缺失，也是社会失去的文化积淀，更是政府失去的信用度，而同时也是我们失去的安全感。

最后，面对这些种种也无非就是体制上要突破，要改革“腐败基因”，政府要严格规划，要有城市发展远见，同时严格质量把关和后期监管，但其实所有问题最后都要归结为人性。

后记：

百年建筑不该是一个标准，一句口号，它应该是一种生活。