郑州市内八区

郑州市内八区（中原、二七、管城、金水、惠济、郑东新区、经开区、高新区），二七区、高新区呈现供销两旺局面。2015 年，二七区商品房销售量领先全城，达到180.18 万平方米；高新区销量位居第二，全年销售面积达到177.73 万平方米；郑东新区销量也较为理想，为173.89 万平方米。

航空港区

2010~2015年底，郑州航空港区商品房累计供应面积223.83万平方米，成交12529套，成交面积141.46万平方米，累计库存量约82.36万平方米；其中商品住宅供应面积166.62万平方米，成交面积105.56万平方米，占比约3/4。从商品住宅的客户来源看，省内客户占比89.2%，省外占10.8%。

新郑龙湖

2009~2015年，新郑市商品住宅成交量从48.77万平方米增长到263.55万平方米，年均增长32.5%。成交面积占新郑市的比例从2011年之前的不到一半攀升至2015年的73.3%。从价格来看，2011年以来龙湖镇商品住宅与新郑市区价差稳超2000元/平方米。

东    区

建业集团郑州区域总公司天筑项目及凯旋广场项目副总经理  管永甫：东区关注度不断增温，市场充满机遇、竞争、变化

郑东新区拥有城市最优资源，已形成以金融业为主导，高端服务业为支柱，总部经济、科技研发为配套的现代服务体系。作为主要商业活动进行的地区，东区拥有市政配套、基础设施、交通等优势为一体的优质资源。

东区优美的城市景观、人居环境和完善的配套设施吸引了越来越多中高端企业和居民入住，其产品类型主要以写字楼、商业、住宅为主。2015年写字楼、商业供应、成交均有所放缓，但住宅产品在区域、资源、政策等各因素的推动下，市场供应、成交量均有大幅上涨（产品主要有大平层、洋房、别墅等，以三房以上为主），住宅成交均价为全市最高，东区目前热销项目主要分布于高铁板块，龙湖区存在较大潜在供应量，东区房价走势还将保持目前的稳定状态。

2015上合会议的成功举办，2016年投洽会、博鳌高峰会议落户东区，东区将是充满“机遇、竞争、变化”的一年，预计2016年东区市场受国家政策影响，市场基调仍以去库存为主，其中高铁片区、龙湖片区作为热点区域，优质项目将更受追捧。随着“地王”频现东区，2016年东区市场关注度将会不断增温，但无论如何变化，归根到底，“好的品牌、好的产品、好的服务、好的口碑”项目仍将会是市场认可的关键。

西    区

河南德宇实业有限公司执行总经理  侯云：西区配套优势明显，改善型需求量十分可观

郑州西区的区位优势是比较明显的，这里拥有大量的学校、政府机构、优秀的医院，基础设施配套非常齐全和便利，这些资源优势是郑州其他任何区域无法在短期内进行弥补的。但从另一个角度来看，西区配套齐全同时也相对有一些老化，居民普遍消费力也稍偏低一些。虽说近些年来的发展速度没有东区和北区那么快，但西区房价一直处于比较合理的区间。

基于西区目前的发展现状，西区的房地产市场呈现出两大特征：一方面市场以住宅为主，刚需型住宅项目占大多数，商业和写字楼的体量都不大，物业类型相对比较简单和单一。另一方面，西区拥有大量的常住居民，经济实力已经达到一定程度，原小区和基础设施逐渐老化，但又不太愿搬到其他区购房置业，因而产生的就地改善型需求量十分可观。

2016年，我觉得西区市场除了刚需型住宅以外，改善型还会有一定的比例上升，以光合世界项目为例，除刚需型以外就是面积稍微大一些的改善型，户型面积在129平方米左右，每平方米12000元左右的价格，非常受客户欢迎，销售情况喜人。另外，住宅投放量可能会增大，总体价格走势相对来说会比较平稳，商业的价格可能会有所下降。

南    区

康桥地产集团营销总监  赵娜：产业强劲支撑，二七运河新区将成郑州市场亮点

二七运河新区，位于郑州市西南部，规划范围北起南三环，南抵新郑，西至郑密路–绕城高速–郑尧高速引线，东接管城，总面积约28平方公里，重点核心区域是以“三纵”（京广南路、大学南路、嵩山南路）、“三横”（南三环、南水北调中线运河、南四环）所覆盖的12平方公里。

二七区运河新区采取政府主导、市场化运作的开发模式，在前瞻性的战略定位和总体规划指导下，以总部经济产业园区、商业商务办公区、现代物流产业区、生态休闲产业区四大重点功能片区的建设为支撑，区域发展迅速，开发项目较多，目前已经成为郑州的热点开发区域。

产品类型有住宅、办公、公寓、商业等，住宅产品以两房、三房为主。区域内总开发体量较大，据不完全统计，目前已入市的主要项目体量已超过1000万平方米。此外，即将入市项目超过2000亩。目前在售项目去化情况正常，房价走势平稳。

随着康桥等知名房企新项目的陆续入市，区域市场格局将会出现较大变化。2016年，二七运河新区必将成为郑州市场的一大亮点，吸引更多的客户来此置业安家。在此机遇面前，也将充满更多的挑战。

北    区

碧源控股集团总裁  曾凡荣：“郑漂”第一站，北区房价未来2年将稳定增长

经过多年发展，郑州北区已成为一个经济、文化、旅游、商业等快速发展的多元化聚合区域。当前北区是目前郑州市城中村存量最大的区域，成为大量的“郑漂”第一站，给区域带来了巨大的活力和生机。

由于区域的多元性和包容性，北区的房地产产品类型十分丰富。当前北区房企基本以全国一线或河南一流的开发企业为主，因此各项目的销售情况均相对理想。据不完全统计，2015年北区在售的15个项目中，有7个项目销售超过10万平方米，绝大多数项目都能够实现7万平方米以上的销售量。当前北区房价仅落后于郑东新区，每平方米住宅均价接近1万元。北区房价在未来的2年内将保持稳定增长的势头，其增幅预计稳定在8%~10%之间。

2016年北区成为郑州房地产竞争最为激烈的区域，大量的新项目入市，例如碧源控股与政府联合打造的碧源月湖（惠济区特色商业区）项目、万科天伦强强联合的紫台项目、保利地产的杓袁村改造项目等，在掀起新一轮竞争高潮的同时将进一步夯实北区的城市地位。碧源控股与政府合作联合打造的碧源月湖项目，是郑州市政府统一部署，经河南省发改委批准设立的郑州中心城区五大特色商业区之一，规划面积约1.68平方公里，总建筑面积283万平方米，其中商业面积178.8万平方米，住宅面积91.1万平方米，是目前中国规模最大的商业项目。碧源月湖项目将为5年内超过350万的新增区域人口打造中原第一、中国领先、面向世界、全天候、全客层、全方位的中原文化旅游生活休闲商业区。

中    区

河南新合鑫置业有限公司睿达广场及紫荆之星项目总经理  赵晓莉：中区地段稀缺，市场分化，优质产品才能适应市场

郑州房地产市场经过十几年的高速发展，开发主战场已经转移到二环以外，二环内的楼盘越来越稀缺。以位于一环的紫荆之星项目来说，周边仅有紫荆尚都、永恒理想世界、正商城等几个在售项目，大多为城中村及旧城改造项目，体量不一，且大多为中端品质或流量盘。但由于环内地段的稀缺性，房价普遍在9000~10000元/平方米之间，个别品质楼盘甚至在12000元/平方米以上，这正是环内不可再生的稀缺地段所决定的。

本区域主要有紫荆之星、金地铂悦、奥兰和园等几个新项目于2016年入市销售，由于一线品牌名企的加入，会一定程度带动或提升本地开发商的项目定位及建造水平，加上区域不可再生的稀缺地段和优质配套资源，多数新项目定位为精品楼盘，打造产品有“质”的提升。而这些高品质的项目入市，必将在一定程度影响周边楼盘的竞争格局，市场会呈现一定程度的分化，未来，顺应时代的优质产品才能适应市场潮流。

紫荆之星项目是新合鑫置业2016年推出的精品项目，也是新合鑫置业进军管城区，布局大郑州迈出的重要一步。该项目位于紫荆山路与陇海路南段的财富大道上，项目紧邻地铁2号线、6号线交换站出口，与地铁1、2、5号线构成“井字架”地铁交通网，更紧邻陇海快速路。我们根据其不可再生的稀缺地段，本着决不辜负此稀缺地段和打造优质产品的决心，倾力将紫荆之星打造成一个集购物、居住、办公、休闲于一体的商务综合体！ 

中    牟

信和（郑州）置业有限公司总经理助理  邓辉：中牟市场群雄逐鹿，“郑汴一体”优势逐步凸显

目前，中牟房地产市场可谓群雄逐鹿，绿地、正商、建业、绿城、长基以及普罗旺世等知名房企均已抢驻。县区的房地产项目主要定位为普通住宅，基本以多层为主，小高层为辅助，高层非常少见，市场主要集中在西区新城区，房价在6000元/平方米左右，品质楼盘如绿城百合在8000元/平方米左右。县郊区市场则主要在中牟县北侧和西侧绿博组团，多为改善型和休闲度假型产品，以花园洋房和联排为主，主推大户型，洋房房价在8000元/平方米左右，联排价格因项目而异。

普罗旺世·理想国项目位于原中牟县中部偏北的大孟镇，根据中牟整体规划，大孟镇后期将是中牟区域中心。项目占地5000亩左右，体量非常大，建设目标是让大孟镇成为宜居的生态小镇，配套会全面跟上，有奥特莱斯、五星级酒店、国际影城等多元化配套设施，北侧规划有轻轨站。项目定位主要针对中高端自住需求，今年下半年将会有花园洋房和联排入市销售，所有户型面积都较大。普罗旺世通过之前的项目运营，已经成功培养了一批忠实的客户群体，因此理想国项目也满足一部分投资性需求。

随着“郑汴一体化”战略的落地推进，中牟的区位优势将逐步凸显，交通、文化、生态、科教及旅游等产业的对接发展，为中牟房地产市场注入源源不断的活力与动力。预计在2016年里，中牟的房地产市场走势基本平稳向好，价格也会稳中有升。

郑州航空港区

河南豫发集团副总经理  王茵：港区交通配套优越，吸引主城区外溢型客群

郑州航空港区区别于郑州其他近郊区域的主要特点是以航空枢纽为核心打造辐射整个片区的临空经济区，作为首个上升为国家战略的航空港经济综合实验区，港区的主要发展思路为“建设大枢纽、培育大产业、塑造大都市”。港区目前交通配套十分优越，随着T2航站楼、郑机轻轨、新机场高速的投入使用及地铁2号线、高铁南站的开工建设，港区对外、对内的交通体系得到进一步的巩固。畅通的交通环境为港区八大产业园的招商引资提供了强有力的支撑，以产促城、产城融合是港区的发展纲领，未来的港区将成为一个具备航空属性的国际化都市区。

与传统的近郊区域以改善类物业为主的情况不同，港区市场供应的物业类型较为丰富：投资型物业、刚需分巢型物业、改善型物业全面入市；2015年港区销售面积48.81万平方米，2016年预计新增供应面积76.5万平方米；房地产项目的售价与所处区域的成熟度成正比，港区目前处于快速发展期，城市基础设施建设日新月异，片区人口导入速度呈几何倍数增长，本片区的房价应该有较大的上涨空间。

2016年郑州主城区房地产市场以去库存为主，目前市场呈现出“主城区一枝独秀，近郊片区多点开花”的销售局面，主城区仍以刚需主流产品为主，但受土地供应限制，新增开发面积近年来逐步缩减，部分客群流入近郊片区，从长远发展来看，近郊片区将进一步承接主城区的外溢型客群。

荥    阳

郑州清华园集团营销总监  黄艳红：荥阳市场百花齐放，开发阵营不断扩大

十年郑东，十年郑西。按照“一心两翼”的城市发展建设思路，郑州市将以中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展。作为承接继郑东新区之后的下一个城市发展引擎，郑上新区将以高新技术产业和生态健康宜居为主要方向，荥阳正处于郑上新区的核心位置，历史文化底蕴丰厚，自然环境优势突出，交通条件极为便利，发展潜力难以估量。

当前，郑上新区的发展如火如荼，并已经形成“高铁、城际轻轨和快速通道”三位一体的立体交通网络，郑州西站已于2015年投入使用，中原路、陇海路、科学大道等几条重要路网的拓宽改建已基本完成，城市轨道6、8、10和15号线也将陆续开建，这样的交通优势、政策机遇和发展良机以及置业前景，都是其他区域所不能比拟的，房地产发展前景看好，未来房价拥有较强的上涨空间。

荥阳市房地产市场百花齐放，供应产品类型从刚需置业、首改置业、投资置业再到高端改善型置业应有尽有，充分满足城市各类置业人群的需要。2015年荥阳市商品房销售面积较2014年增长了91.32%，居郑州市第二位，销售情况呈现了迸发式的跨越提升。目前郑州市场的知名开发商都已经先后进驻荥阳片区，且开发阵营还在不断扩大，优秀同行的加入，也督促着每一个开发企业品质细节的提升，未来的荥阳市场，企业品牌的竞争将成为左右市场格局的重要因素。

新郑龙湖

河南成益置业有限公司运营副总经理  袁明：新郑龙湖开发成熟度高，多方利好助推市场发展

新郑龙湖片区的开发相对于其他郑州周边新区来讲比较早，而且很多新区是以刚需为主，引进了大量刚需客户和投资型客户，但龙湖片区是以高端低密度的洋房别墅项目打开市场，再从高端产品逐渐引入首改、首置、刚需产品，产品入市呈倒序状态。另外，龙湖片区是比较早的教育新城，再加上天然的龙湖水域，人文景观和生态资源非常好，交通也很便利，整个片区跟郑州中心城区结合得非常紧密，客户对龙湖的接受度和选择率比较高。多家国内一线房企和省内大型开发企业已经进入龙湖市场，虽然竞争比较激烈，但是片区成熟的速度是优于其他郑州周边新区的，片区的产品线也更加丰富。目前，龙湖片区的产品类型有刚需型的高层产品，首改型的小高层和洋房产品以及高端的别墅产品等。

在过去的一年里，龙湖片区的房价没有大的起落，销售情况整体也比较平稳。2016年，随着龙湖区域专业市场的发展，住宅交房项目的增多，各种商业、学校将更加成熟完善，公路和轨道交通等配套逐渐通行，这些利好因素将推动龙湖市场往更好的方向发展，我们还是比较看好龙湖市场的。2016年，成益置业在龙湖的项目有两期预计要在上半年交房，一期正处于封顶状态，还有一期正在启动，整个项目四期预计在年底之前全部投入开发。成益一直在打造“全龄社区”概念，服务全龄段的客户，从孩子学前教育幼儿园的配套，到中坚人群的生活配套，包括居家养老方面的医疗和全科诊所的配套，都在逐步引入到我们的项目中，这将吸引更多的人入住进来享受服务，享受生活。

写字楼代表

东方鼎盛地产发展有限公司副总裁  冷昕典：写字楼市场重心在东区，去库存仍是主要任务

郑州写字楼的重心在郑东新区，该区域的商务区CBD、政务区CGD、金水东路沿线和高铁站周边等写字楼热点区域项目众多，体量庞大、配置水平较高，约占郑州写字楼七成的市场份额。郑州市区内的传统写字楼，档次水平参差不齐，且项目分配较为分散，整体配置水平远低于郑东新区。未来3~5年，郑东新区方面，其副CBD将逐渐成为金融类写字楼集聚区，龙子湖高校园区写字楼会聚集一批科技、文化类企业，高铁东站东仍将规划入市一批写字楼产品。在白沙组团，围绕新的省政府周边及以南区域，也会配置一定体量的写字楼。航空港区也将逐步成为相关产业园区及适合产业园模式的办公楼集聚区。

随着区域升级、旧城改造项目的开发，郑州市区大型综合体项目仍会配置一定体量的写字楼，地铁沿线也会涌现一批写字楼。2016年新入市写字楼会较少，去库存仍是主要任务。新增办公需求表现为国内非银金融企业、科技创新类、新三板及专业服务类企业。位置优越、性价比高、有品牌影响力的写字楼产品，仍是优质客户选购、去化的主导和方向。

根据东方鼎盛中心的项目区位、用地规划、资源禀赋及项目定位，从综合品质角度应为国内顶级写字楼，从硬件配置角度应为5A级标准写字楼。目前入驻企业包括恒丰银行河南分行、中原资产管理公司、河南商贸集团、中原环保、郑州市公用事业集团等金融机构与大型企业。目前尚有部分商业及写字楼产品虚位以待，期待优秀企业加盟，共襄发展。