物业管理是写字楼的第二生命

　　楷林注重打造“有生命力”的写字楼

　　写字楼的发展水平既反映着城市的发展水平，也在一定程度上影响着城市的经济发展。在经济形势处于上行阶段，不管写字楼产品品质如何，开发商都不存在房子卖不出去的问题。但从2014年开始，经济大环境调整、换挡以及互联网思维的冲击，并且受限于河南省整体经济结构，郑州写字楼市场下滑幅度比较大。相信很多业内人对形势都有自己的预判，但是如何应对才是考验各企业、各项目实力的关键。

　　2016年3月3日

　　市场不容乐观

　　物业管理是写字楼的第二生命

　　2015年，郑州写字楼市场整体销售压力比较大，一方面是在郑东CBD、龙湖副CBD、金水路沿线、郑州高铁站等郑州写字楼核心区域，不断有新的写字楼入市，2015年郑州纯办公物业供应面积96.99万平方米，同比2014年上涨13%;另一方面，写字楼市场需求萎缩比较严重，2015年郑州写字楼市场销售仅有71.72万平方米，同比下滑34%;销售均价方面也是一路走低，2015年纯办公类产品销售均价仅10593元/平方米，达到近5年均价最低值。预计2016年的库存仍将处于一个相对高的水平线。

　　在写字楼销售不容乐观的同时，已售出写字楼的空置率走高更让人担心。以楷林国际项目为例，该项目2009年交房，一年后就已经满租了，而楷林IFC项目2014年底交房，项目品质相对楷林国际也升级很多，但出租使用率至今仍赶不上楷林国际。

　　另一方面，整个写字楼市场良莠不齐、高端低端并存，开发商只负责“把孩子生下来”，能不能活下去，还要看“保姆”(物业管理)的能力。楷林一直坚持：物业管理是写字楼的第二生命，因为从写字楼外观很难辨别写字楼的好坏，而且每个项目都各有优势，放在一起比较的话，硬件方面相差也不太多，所以作为软性的运营和物业服务，将会最终决定一个写字楼的租金水平和出租水平。

　　2016年3月3日

　　注重后期投入

　　打造“有生命力”的写字楼

　　写字楼产品品质可以分两块，一是硬件设施，二是软性服务。硬件设施又包括前期规划设计和后期投入。前期规划设计可以说是写字楼的“基因”，一个好的设计师及团队能够赋予写字楼以灵魂。楷林一直和加拿大宝佳国际建筑师事务所合作，楷林多个项目都出自著名设计师刘振宇(北京金融街的主规划设计师)之手，其专业能力及眼界在全球上都是非常前沿的。

　　后期投入是指开发商在交房后对写字楼的持续投入。建筑是缺憾的艺术，再好的设计到建设过程中或交房使用后，都会有些遗憾和不足，而且写字楼的建设周期一般需要三年，三年后又有新的技术标准出来。楷林就比较注重项目后期投入，致力于打造“有生命力”的项目，随着客户需求的升级而进行产品的升级，为客户很偶然的需求做到百分之百的准备。比如说楷林国际的通道闸系统，这套系统在项目前期设计中是没有的，后经考察后添加上，极大地提高了写字楼的安全系数，楷林国际也成为河南首家安装门禁系统的高端写字楼。再比如说楷林IFC项目，在交房之后，只为让客户在下雪天行车更安全，我们投入几十万，添加了地下停车场融雪装置，楷林IFC也是郑州唯一一座拥有地下停车场融雪装置的写字楼。

　　软性服务是写字楼交房后的“保姆”，除了需要提供完善且优质的物业服务外，还应该根据客户反馈来调整和提升服务内容或设施，才能确保写字楼能够得到客户的认可，并拥有长期稳定的优质租客。楷林专注于写字楼市场15年，相对于郑州其他优秀的写字楼开发商来说，运营服务经验更丰富。早在2013年，楷林IFC还未交房的时候，我们就基于对经济环境的预判，以及对业主负责的态度，成立了物业租赁运营公司，帮助业主特别是一些易被忽略的中小业主做资产管理服务，保障业主的基本收益。在了解到楷林IFC中高层业主对就餐条件提出更高的需求后，我们专门拿出800多平方米做了一个行政餐厅，相对原有的员工餐厅环境更舒适，餐标水平更高。

　　2016年3月3日

　　紧抓“供给侧”

　　做好引导性消费和服务

　　“供给侧改革”成为近期高层讲话中的高频词，也是各界产业调整的新思路。以前大多是从市场需求方面着手，客户需要什么我们做什么，而现在的中国一边是非常旺盛的需求，另一边却是产能过剩。所谓的产能过剩是指在真正满足客户需求后，剩下来的产品才是过剩的产能，但中国的很多产品品质满足不了消费者需求，以致大批的国人海外购物。

　　“供给侧改革”强调，一方面在有效控制成本的同时，尽可能地提高产品本身品质，另一方面要引导需求。这一点与楷林一贯的做法不谋而合，楷林始终专注于写字楼细分市场，也是源于这种坚持，我们对写字楼单一领域研究比较多。过去楷林有句话：定义写字楼标准，现在强调更多的有三点：一是提高产品品质，严格把控质量;二是增加产品功能，引导客户习惯，推进城市写字楼市场朝着服务业的方向演变;三是打造系统客户服务体系，搭建客户沟通交流平台，通过平台“圈子”，让客户对楷林加深认可，在无形之中提升楷林口碑传播力量，这就是最好的营销。

　　目前，很多营销还都仅停留在需求方面上，而现实的情况是再谈需求已经意义不大，更多的是要做好引导性消费和服务，在2016年甚至未来5年里，大家把“供给侧”研究透，不管是做服务，还是做营销，都能够在市场中占有一席之地。