2016年两会政府工作报告提出“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”房地产营改增的推进将进一步改善行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。我们试对营改增后房地产企业税负变化作简单测算，以更好地评估这一政策的实际影响。
1、营改增稳步推进，将影响多个行业
营改增是将目前我国征收营业税的部分行业，改为征收增值税，由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。而在增值税制度下，企业发生的采购一般可以抵扣进项税额，有效地解决了重复征税问题，减轻企业税收负担。
目前尚未纳入营改增的行业有建安房地产、金融保险、生活服务业。2015年提出要扩大营改增试点，力争全面完成营改增。2016年两会工作报告正式提出“从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业“。
表：部分行业营改增后税率变化（一般纳税人）
资料来源：中国指数研究院综合整理
2、企业成本结构决定营改增税负比例，税率是关键
营业税改为增值税将直接影响企业现行税负水平。为更有效的进行直观分析，我们以某应税房地产企业D举例并以其为视角，测算在不同条件下该企业的税负变化，本文所有测算均是建立在如下假设条件下：
1)某房地产企业当期营业额100万;其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%;
2)在土地出让情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税;建筑业、金融业营改增后两行业增值税率为11%和6%;其他成本增值税率为6%;
3)营业税为营业额的5%，附加费(包括城建税、教育附加费等)为流转税的12%;
4)在没有特殊强调时，我们均假设税负传导顺畅，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者;
5)测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税(营业收入*销项增值税率)-进项税抵扣;进项税抵扣额=成本*税率。
营改增后房企加税风险或大过减税机会
税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，仅6%的税率下，营改增后企业税负减少，因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。此次政府工作报告提出要确保所有行业税负只减不增。我们认为未来房地产业营业增在税率、计税方式上或给予企业更多的让利。
表：不同税率下“营改增”对企业税负影响（单位：万元）
资料来源：中国指数研究院综合整理
建安成本占比越高越受益，更为利好精装修产品
购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。此时，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度。我们仍以上述假设进行测算，令房地产业营改增后增值税率为11%，其他各项条件不变的情况下，建安成本占比趋多，应交税额越少。经过估算，若要维持税负不变，则建安成本占比需达到营业额的半数以上。
表：不同建安成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）
资料来源：中国指数研究院综合整理
在房地产竞争持续加剧的行业格局下，做好房地产业不仅局限在简单的开发销售环节，房地产业的竞争逐渐走向了强调品质和差异化的过程。精装的品质、产品的创新及服务的质量都成为消费者考量产品的重要指标。因而建安成本的重要性同样也需关注。
营改增后建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣。由于精装修费用可以作为进项抵扣，以高档住宅为主的产品线产品将明显获益。同时，商业、办公等建安成本也相对较大，也有望获得更多税收抵扣。因此，营改增也将引导房地产行业由简单开发销售转型为精装修、商住并举的差异化销售，构建共赢的市场竞争模式。
财务成本可抵扣部分多，也将利好企业资金压力缓解
财务成本或财务费用，主要指企业借款利息支出。从2015年上半年A股、H股房地产开发企业报表来看，多数房地产企业的财务成本占营业额的1%-15%之间。随着金融业营改增的同步推进，财务成本占比变动也将对企业应纳税额产生一定影响。
表：不同财务成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）
资料来源：中国指数研究院综合整理
财务成本占比相对较小，对税负影响有限。对于一般性大企业，其贷款利率相对较低，财务成本占营业额比重较小，营改增后财务成本抵扣相对不明显;而对于中小企业而言，贷款利率较高，财务成本占比也相对较高，个别或超过20%，对于这类企业而言金融业和房地产业营改增后，财务成本可抵扣部分较多，利好企业资金压力缓解，但就整体税负变化而言，还需要综合其他因素进行判断。
另外对于产业地产企业而言，在当前产城融合大趋势下，企业拿地成本相对较低，建安成本也较住宅、商办地产低，因而企业主要需要控制财务成本及其它运营成本的进项税抵扣，以减轻税负。
出让土地成本若能抵扣，将是减轻企业税负的关键
土地成本及相关费用占总成本的比例较高，并且在近些年逐年增加。特别是在一、二线城市，随着土地价格的不断上涨，土地成本占企业成本比重甚至有超过50%。而营改增后出让土地不能抵扣，将成为企业税收负担加重、利润缩减的重要因素。因而能否将土地成本作为进项税抵扣部分将成为企业税负变化的关键点，若土地成本能够抵扣或部分抵扣，则同样占比越高，可抵扣的增值税越多，应交税负越少，在一定程度上能够起到减少税负的影响。
表：不同土地成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）
资料来源：中国指数研究院综合整理
土地成本与建安成本占营业额比重较大，其比重变动对于企业税负影响最为明显。不同企业产品线和城市布局不同，致使企业成本结构不同，使得营改增后其所交增值税税额也将呈现差异化。企业进入城市不同导致土地成本变化：一线城市土地价格普遍偏高，进入一线和二线热点城市开发的房企成本结构中土地成本占比份额较大，而三四线城市土地价格较低，因而布局三四线城市的开发商土地成本占比相对较低。不同业态的企业成本结构也有所不同：处于中心位置的商办、高档公寓及别墅等建安成本相对较高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本则相对偏低。在总收入和总成本既定的情况下，若出让土地成本可以抵扣，且增值税率与建安成本一致为11%，则土地、建安成本占比越高，其进项税抵扣越多，企业税负也越少。
另外考虑其它各项成本抵扣税额相同的条件下，由于土地的拿地时间不同，其占营业额的比重也有所不同，在营改增后若土地成本能抵扣则应交增值税额也有所不同。部分三四线城市中小开发企业拿地较早、土地规模较大，但资金流不能支撑一次性开发，因而整体项目开发和周转周期较长。若土地成本能抵扣，相较于同样规模近年拿地的项目，其土地成本占营业收入比例较低所交增值税的税额将相对较高。
尽可能向上下游转嫁税负，将为企业减税提供机会
由于建筑行业、金融业或将与房地产行业一起实施营改增，上游建筑商进项税转嫁能力以及地产商的销项税是否能转移至消费者成为影响利润及应交税负的关键因素。从税负角度来看，销项税不转嫁的情况下，企业税负相对较小，但其利润空间也较小。而只有在进项税不转嫁且销项税转嫁时，“营改增”后企业利润方为最大。
表：不同税负转嫁模式对“营改增”后企业税负及利润影响（单位：万元）
资料来源：中国指数研究院综合整理
企业营改增后为追求税负减少，将尽可能向上下游转嫁。虽然在实际情况下不能实现进项税与销项税的完全转嫁，但企业能在适当范围内将销项税转嫁给消费者，并且建筑商也能适当承担进项税，将为企业减税提供机会。
3、营改增推动房企调整产品结构，完善市场布局，提升管控水平
我们认为，在营改增实行后，房地产企业或将有如下变化：
在一定时期内有现金流的盘活。
房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。
产品线升级多业态并行。
营改增后，建安成本进项税将成为进项税抵扣的主要部分，对于建安成本占比较高的产品及企业更为利好。企业为降低税负，增加盈利空间，将调整产品结构，多业态并行。特别是对于主打住宅产品的企业而言，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将成为主要应对方式，同时延伸下游家具家电等产业链，打造“拎包入住”式一体化住宅模式，也将成为房企考虑方向。另外，“营改增”也将为深耕商业地产领域、建安成本占比相对较大的运营企业带来更多机会。
区域布局策略调整。
土地成本是房地产企业成本结构的重要组成，不同城市由于土地价格不同，开发企业成本结构也有所不同。若土地成本很难成为进项税的抵扣来源，在当前土地成本占比愈来愈高的情况下，考虑到税收负担增加，企业或将综合考虑各类城市土地成本，调整拿地策略和区域布局。若土地成本可以抵扣，则会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会，有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。
企业管控水平加强，行业集中度进一步提升。
此次营改增后，在实际经营过程中，企业管控水平对企业业绩影响将更为明显。一方面，能否从上游取得足额可抵扣的增值税发票从而进行最大化的进项税抵扣是房地产企业面临的重要课题，这就要求企业在管理特别是采购环节提高内控水平，同时精选供应商;另一方面，增强税负转嫁能力也是房地产企业减轻税负的重要手段，这就要求企业要加强与上下游企业的谈判和议价能力。同时，精装修产品、商办地产占比的增长，也将对房企的成本控制和管理提出更高要求。从目前企业管控来看，龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来随着对企业精细化管理要求的增加，龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势，行业集中度将进一步提升。
4、房地产及建筑业实行营改增的问题分析
房地产及建筑业很可能是此次变革中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理的政府工作报告尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。然而在报告中未明确说明房地产开发商和投资者是否允许对发生的土地采购成本视同进项抵扣。但基于李克强总理的说明可能性还是非常高的。
A、十大行业问题——房地产及建筑业
1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额?
2.转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税?
3.如何对代客户管理信托资金及代收水电等费用的代理或物业管理公司征收增值税?
4. 对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策?
5.是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税?
6. 免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作 “视同销售”处理?同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作 “视同销售”处理?
7. 房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税?
8. 房地产开发商是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人?
9. 对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制?
10. 对于个人销售二手房(如个人间的交易)，将按照房屋销售额还是收益额计算增值税?
B、主要财务影响——房地产及建筑业
许多房地产开发商﹑业主﹑房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素：
现有合同的条款 – 如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。
交易对方是否为增值税一般纳税人 – 如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场﹑写字楼﹑工厂﹑酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。
土地占整个项目的价值比例 – 预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
销售模式 – 出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。
过渡政策或豁免政策所带来的影响 – 在具体实施细则中，预期将会出台过渡政策或豁免政策，以应对房地产开发商在营改增前已开工的项目中使用的材料不能抵扣进项税，而销售此类项目时却需要按照销售价格总额的11%缴纳增值税的情况。我们注意到市场上一直在讨论是否允许开发商选择5%简易征收增值税，这一点有望在实施细则发布时明确。
企业运营结构 – 许多开发商通过特殊目的公司(SPV)运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每一次开发新的项目时，都需要让每个特殊目的公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外，中国并不存在进项税留抵退税机制(这与其他很多增值税国家不同)。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以特殊目的公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。
