召开论坛 应对市场
中国·郑州成品住宅发展论坛也是《原点·设计论道》第78期系列活动。
成品住宅发展论坛邀请了河南省成品住宅研究中心常务副主任、《河南省成品住宅设计标准》主编肖艳辉，郑州庞大恒华实业有限公司董事长、象湖里董事长陈宝泉，康利达装饰股份有限公司总经理徐新明，河南大地装饰设计工程有限公司董事长张帆，欧普照明全国家装设计师渠道总负责人汪奇等5位嘉宾对成品住宅时代来临，房地产上游生产模式的调整对下游链条的影响，政策的利好利空，家居建材装饰设计经营者如何应对进行了探讨和分享。
知名房产栏目主持人、FM93.1郑州经济广播《王宁说房》节目主持人王宁担任此次论坛主持人。他抛出的尖锐而又现实的问题和5位嘉宾的妙语连珠，使与会人员听得聚精会神，不时的做着笔记，生怕漏掉一些关键的信息。
论坛嘉宾
论坛嘉宾肖艳辉：河南省成品住宅研究中心常务副主任、《河南省成品住宅设计标准》主编、1986年毕业于郑州大学工学院留校至今、郑州大学综合设计院高级室内建筑师、中国建筑学会（十五）专业委员会副主任、河南省建筑装饰设计商会副会长、龙门博物馆设计总监、《名师在河南》室内设计名师、2015年《名师在河南》“中原力道·室内设计行业年度人物”
论坛嘉宾陈宝泉：象湖里开发公司董事长、郑州庞大恒华实业有限公司董事长
论坛嘉宾徐新明：康利达装饰股份有限公司总经理、高级工程师、北京大学在职研究生、河南省工商联执委、郑州市工商联副会长、中国建筑装饰协会理事
论坛嘉宾张帆：河南大地装饰设计工程有限公司董事长、美国欧朗德设计公司（亚洲区域）独立董事兼首席设计师、郑州轻工业学院艺术设计学院硕士生导师/教授、郑州航空管理学院艺术设计系特聘教授/毕业生导师、郑州市家居装饰设计商会会长、《名师在河南》室内设计名师、2015年《名师在河南》“中原力道·室内设计行业年度人物”
论坛嘉宾汪奇：欧普照明全国家装设计师渠道总负责人，在欧普照明10年，曾作为地产大客户负责人，服务过万科、华润、阳光城、旭辉、绿城等大型成品房开发商，拥有丰富的成品房材料配套经验。
论坛主持人王宁：FM93.1郑州经济广播《王宁说房》节目主持人，郑州十佳主持人。10多年房产节目主持经验，在业界及听众中有广泛威望。由于对房地产市场相对了解，对知名的经济学家、房产专家及本地学者相对了解，在郑举办的大多房产论坛均由其主持。
中国·郑州成品住宅发展论坛（实录）
主持人：肖老师您觉得成品住宅的推行对市场有多大的影响，或者我们应该如何应对呢？
肖艳辉：影响肯定是非常的巨大，有可能会超出大家的想象。基本上可能要对这个行业重新洗牌、重新排序、重新整合。在这个变革的年代谁能拔得先机，之后的市场将是广阔的，大家应及早应对。做好充分的心理准备迎接市场的挑战，这对自己的职业生涯也将是一个挑战。
主持人：其实在九十年代末和二十一世纪初的时候，郑州建委出台过但后来就不了了之的一个关于住房交付的准则，时间不长，所以对市场基本没有什么影响。这次这么大力度的在全省范围内推行住房的精装交付，接下来我们这些装饰公司也好，建材品牌也好，该怎么办呢？
张帆：成品房的时代已经来临了，几年前大地装饰也一直在准备。三年前大地装饰从一个典型的家装公司进行了一个行业内的转型。时至今日，大地装饰已经和成品房的要求有了一定的对接。
这几年大地公司也做了两个楼盘，在做的过程中，说实话成品房是不好做的。
原来装饰企业和客户的合作是一对一，相当于零售。而成品房是对着一个楼盘在做，也就是说一个企业如果没有一个完整的系统，没有一个强大的资金储备，也许对企业是一个灾难。但是如果一个公司准备好了，也就是说有一个强大的技术体系，有一个庞大的组织管理体系，还有自我验收体系和资金运营体系，那么我相信成品房的施工也不是什么难事，在做了两个楼盘之后，我认为大地装饰成熟了。
几年前有人说未来的住宅是成品房时代，未来已来。也许我们再买房子的时候就是成品房了，它影响到我们所有人。
主持人：张总说的很对，可能现在最困扰我们的就是资金问题。资金我们通过各种渠道获得的话还有很多别的问题，还要我们自身的因素，比如工长如何完成那么多房子的同时交付使用。徐总应该是比较早的开始做精装房的，那么徐总有没有什么经验来和我们现场的朋友分享的？
徐新明：康利达在河南做精装还是比较早的，大概2010年就开始做精装。有次做了一个楼盘，四栋楼三千多套，交房还是比较困难的。本来从房地产商那里签的合同，交房是交给业主的，交房的时候可能大眼一眼就好了，那以后再交房那真是千针挑万针瞄的。
以前做的一个案例，给木地板编号，如果哪个地板没保护好被不小心划了一道，那对不起，人家会坚持要换的。所以在精装房这块，第一我希望大家能做精做细。管理要到位，要做到精细化。第二是产品保护。如果产品保护做不好那就可能给项目做砸，对自己的品牌也会有影响。刚刚张总讲到一个资金问题，以前做家装的时候面对的是客户，可能会给个定金或者预付款，但是精装是面对开发商，开发商是不可能给预付款的，按工程进度给已经是不错的了，所以资金的储备真是一个问题。
主持人：刚刚讲到很多细节部分，业主验房是对开发商的，现在成品交付之后验房，可能就要交给装饰公司。
刚刚肖老师也说了这个精装修和成品房是两个概念，大概两年前去泰国的时候，知道了他们那的建筑、室内、家具是一体的，做好之后是连家具都有的。
我也看了很多我们本土的工作室，比如我是装饰公司那可能我对建筑设计这块就不懂，我跟家具的下游企业联系的就不是那么紧密。从那时候我就发现，我们真正要进入成品房时代那么就不仅仅是交房之前去联系，可能是拿到这个项目的时候就要去沟通合作。
刚刚我们说的装饰公司应该如果应对，接下来我想问问汪总，这对建材企业的影响可能是非常巨大的，你们内部考虑的时候有没有什么措施？
汪奇：今天和肖老师聊过之后，我就对成品房有了一个全新的了解。其实欧普和很多地产品牌合作。其实那时候地产商的诉求就很简单，就是材料用欧普品牌的，但可能是欧普品牌中最经济的产品。
今天了解了成品房之后，知道了也可以分高中低。其实在中国有一种商品是最变态的，就是房子，买的时候毛坯房就像是一个车的底盘，买回来之后要自己去想办法装发动机装方向盘等等，而且出了问题之后还是要自己解决。现在好了，我们找个4s店可以买一辆完整的车，如果哪个零部件坏了就可以找人解决。
河南进入成品房时代我们是非常开心的，因为我们产品的高中低可以有了，产品宽了，我们都已经准备好迎接这种变革了，所以成品房来了对一些大品牌真是一个利好的消息。
我们现在面临的不是生意难做的压力，而是我们应该怎么迎接这个美好时代的，我们还有哪些没做好的压力？
主持人：我还有两个问题，对于建材企业来讲，就像灯有很多种类，但是如果我不喜欢这种灯想把它换掉，这会不会造成资源的浪费？第二就是应该怎么平衡本土经销商和总部之间的利益关系？也是给我们其他的一些品牌分享一下经验。
汪奇：先来回答第一个问题吧，其实之前做精装房的时候遇到这样的问题，地产商是要控制成本的，所以肯定选的都是性价比高的东西。然而买这些精装的客户其实是对品质有诉求的，我不想要这个开关、灯，那时候就是要重新砸一遍的，所以其实精装修时代我们也很无奈，经常跟我们的友商进行PK的时候比的就是谁便宜，但是对于消费者来说这不是我所需求的，我需求的是更对价值的东西，进入成品房之后我们其实很高兴，因为我们可以进驻的产品更多了，不再单单是低端的东西。
第二个问题其实是所有材料商都面临到的问题，不单单是刚给讲到的总部和区域的问题，还有电商和经销商的关系。
我们其实都经历过这个阵痛，以电商为例，在2011年电商非常风靡的时候，欧普也开始在线上卖。但是当时的经销商一直在说不行不行，你这样就是抢走我的生意了，但是欧普非常看好这个大趋势还是坚持做了。
因为电商所卖的产品和它的定价、属性都是有独特性的。欧普现在电商一年大概能做15个亿，大家可能会想那我们传统经销商就少了15个亿。其实几年下来发现是大错特错，在电商这15个亿的背后是欧普品牌的迅速上升，我们的销量也在快速提升。这种提升也是得益于电商在线上不断的提高消费者对欧普的认知，这就解决了电商和运营商的矛盾。
第二个是总部和区域运营商的问题，这个更不难。比如我们和某个大企业合作，不外乎在意的是欧普这个好的品牌、好的的价格、好的服务，这个东西需要总部来掌控。运营商需要看的更远、更高，我们需要的是整个河南的份额、河南的占有率，我们会保障运营商所能赚的这个服务的钱，家装公司得到这个空间，大家合作共赢。
政策制定完成后，欧普的量会打开了，欧普这个品牌足够大，但是我们也会保证基础款产品最低采购价，软装产品会一起联合做营销的活动，在销售过程中还会有提成，这样就可以把生意做大了。我们希望建立一个纽带来提高运营效率，降低采购成本得到更多的赢利点。
主持人：陈总，成品房交付对于环保有很大的帮助，我也很支持。但是可能会出现千篇一律的状况，在实施过程中可能还会有一些法律法规的配套，比如有地方的验收可能就与河南的验收不一样。而且就2018年开始就不分区域、不分高低端楼盘就全部推出的话，也有点太快、太过激了，有些开发商可能就不一定能适应的。
我有一个听众跟我说过，买了五套房子快恨死装饰公司了，以后一定要买成品交付的房子。我说那是你没买过成品房，如果买五套成品交付的房子你可能还是我自己装修吧，因为会觉得这不满意那不满意再敲敲打打的折腾。
对于陈总您来说，如果您下一个项目要做为成品房交付的话，您希望是什么样的？和欧普或者运营商及装饰公司合作时您觉得您会采取什么样的合作方式对业主来说更能接受？
陈宝泉：首先成品化住宅是市场的大趋势，今天听了肖老师的讲解我对成品房有了更深刻的了解，这个时候摆在大家面前的机遇和挑战并存，需要我们大家共同成长。
主持人：肖老师您能不能再跟我们说说，如果成品交付的规定出台的话，对我们行业有什么推动作用，或者说对我们老百姓有什么好处？
肖艳辉：这个牵扯的东西比较多，目前对于牵扯的东西我们都在做顶层设计。
对于装饰行业来说，就像我们国家的远洋战队一样不再是小船板的时代，出去就是航母舰队。你们也不要考虑把所有东西都建立完，联手共赢。设计师要联手设计院，装饰公司要联手建设企业，行业要抱团取暖，舰船出海。
刚刚说到的产品的质量问题，我们有一个专门的评定机构，一个第三方评定机构，裁判平台来评价产品，800到1500是一星级评价标准的成品房，1500到2500是作为二星级的评价标准，2500到3500是三星级的评价标准。就像酒店一样，我说我是五星级的酒店，我收取五星级酒店的价格，那得有酒店管理协会来认定，所以河南建立评定机构就是避免成品住宅构成体系里面有缺失，不光有品牌还要有品质保证，还要有造价的综合评定。
以前为什么可以用低端的产品，因为你面临的是业主，他不专业。以后面临的是开发集团，他对于产品的选择是有专业团队来审定的，这将对市场品牌的一次重新的洗礼，能不能在市场里让你的品牌占一席之地这很重要。
目前我们还没有详细的定论，我今天说出来供大家参考，做评定时，装饰公司应该怎么选品牌？国际一线二线和国内一线的产品作为三星级的选材标准。国际二线三线和国内二线的产品最为二星的选材标准。以下为三星的选材标准。
成品房不都是高品质的房子，我们所有的安居房拆迁房都是成品房。所以成品房并不是高大上，能解决“温饱”就是成品交付。当年生活水平低时，对住房的要求也低，所以当年那就是成品交付。但是随着生活水平的提高，这个标准并没有提高，这是行业的不作为造成的脱节现象，今天提成品住宅时代，实际上是在拉近这种脱节。
其实我们国家做毛坯房，国际上没有，不发达国家哪怕盖个草房也叫成品交付，发达国家按美元结算几亿的房子也是成品交付，实际上国内是有很多企业在做这种拎包入住的，他们做的住房是家居布品都涵盖在内的，当然是菜单型可选择的。
在这个行业里有很多的事情可做，以后我们的社会将进入老龄化的时代，那么老年性的住宅也将是我们这个行业一个很广阔的天地，利用这个广阔的天地好好研究，以后将会大有作为，不要埋怨有很多不适应的部分。
主持人：好的，随着市场竞争的激烈出现了很多套餐型公司甚至是互联网公司，那么以刚需为主的客户定位的套餐型装饰公司还有几年可以活？
肖艳辉：市场无情，从情感上我们希望大家有不散的宴席。但是发展的规律就是这个盛极必衰，所以当一个行业发展到最鼎盛时应该考虑转型。
我们家装行业里面有很多不规范、不科学的理念，比如说：石材的辐射大于地板砖；装修一定要吊顶；家装一定要做电视背景墙，这是中国独有的误区。
我们一定要面对现实，不要让自己生活在故事里面，面对转型是一定要赶快，联手打造航母舰队，这是现在的唯一机会。
张帆：我用两个关键词来说一下吧：一个是畸形，一个是回归。
家装行业在中国经济发展的浪潮中本身就是一个畸形，成品房是基于毛坯房产生的一个词汇。毛坯房是个半成品，而市场需求成品化。
我做了若干年的家装，但我心里一直是这样一个评价，家装行业是个畸形，这个畸形在中国的经济发展中确实做了很大的贡献，养了很多人，成就了很多企业，但是最终它还是要回归，我认为成品房就是一种回归，让装饰行业走上了一个规范的道路。
一对一的传统家装或者套餐式的装修方式，随着成品房的推进会慢慢的减弱以至于消失。但是我们也不能那么悲观，二手房、200平方以上的大宅、联排、独栋也是需要装修的，他不是一刀切，。但是这种转型这种趋势是必然的，谁也挡不了。
主持人：套餐型公司还能活多久？
张帆：我认为两年以内有饭吃，两年以后转型的快的会吃的更好。
肖艳辉：套餐其实是成品房的黎明，做套餐是其实就是打包做了一个正装。成品房是这个量上来了，但它所使用的技术就是你们在做的技术，只是标准体系和空间被放大了，你们要抱团将自己的技术产量化、工业化、资本化，将这些放在一个大的平台上时，你们将超越很多对手，到时候接一个项目几十万平方基本是起步，可能都是上百万平方。你现在可能是两个月、四个月交一套，那么之后肯能需要你两个月、四个月交一百套、一千套，那么你的技术需要放到工业化的流水平台上，这不是个坏事，如何将自己的技术工业化、资本化运作，这就是大家的机遇。
汪奇：作为材料商，对于套餐我没办法具体的分析。但是所有事物的发展是需要过程的，套餐不是突然冒出来的，而是基于消费者的需要一步一步发展起来的。
以前装一套房子我要知道电线、水泥、油漆的价格品质，我知道这些东西干嘛，我不需要知道。这时候很多套餐公司抓住消费者的这个需求推出套餐，你所烦的事情我们帮你搞定。
所有事物的发展来自于人的需求的发展，如果大家都喜欢套餐，我相信套餐公司再活十年也是没有问题的，但是如果使用套餐还是“痛”，那可能半年就不行了。
抓住客户内心真正的需求，再把握发展的方向就不会错的。
肖艳辉：定制套餐其实就是满足个人需求的一个成品，在这个平台中我们没法改变曾经的设计程序。只是政府也需要成品房了，那么我们从高层来改规则。这是一个个人需要成品房的时代，将自己的技术工业化、产业化在放到国家平台上，你做的就是成品房。
汪奇：其实对于套餐，我个人就是一个受益者，我装修的时候我也喜欢套餐，所以这里要为套餐公司正名，套餐公司和互联网公司真是想尽办法来改变这种格局，正是很多套餐公司将很多东西标准化，装修才从农业时代进入工业时代。
主持人：作为建材经销商应该何去何从？哪位能跟我们说说建材经销商接下来该怎么办？
肖艳辉：这些都是我们曾经研究过的课题，其实成品房时代就是一个资源整合的时代，对于布品建材来说可能冲击力是巨大的。
随着房价的提高，里面的布品的品质肯定也是随之提升，所以要求我们走向国际化的道路会更强、更快。怎么生存？如果依靠自己的力量打造品牌，前期投入营造市场是需要巨量的资金。
一个品牌的打造，那么一定是强强联手，包括大企业对小企业的兼并，小品牌和大企业的联合，比如你有地域优势、人物优势，你可以借助大企业的品牌优势、平台优势，所以未来我们特别强调一个联合的优势，就是将你的优势放在一个大的平台上，放在这个航母舰队中你依然能够出海，这个过程对于企业来说是个生死攸关，是不是要被淘汰，还是能够利用自己的优势在这个团队中生存？所以要学习很多现代的经营理念、管理理念和运营理念，要符合工业文明的要求，不是说打造一个家族团队就能塑造品牌
汪奇：刚刚肖老师也说道“海啸来了”需要抱大船，这真的是“海啸来了”。
现在消费者主要是80后、90后了，这种消费理念、消费习惯、互联网合在一起，逼迫我们必须改，不改必“死”。
那么这时候怎么办呢？这时候小船一定要跟接大船，作为欧普照明来说我们在照明行业绝对是大船，我们有这个平台。但我们的短板是什么呢？我们的设计确实不咋地。那我们有大船有平台了，我们需要在坐的一起来共谋大业。
我们缺两个东西，一个是家装公司施工的东西；一个是设计师，大家不要觉得成品房时代来了我们没机会了，其实机会就在今天就在旁边，我们有了你，你们有了我，我们都可以走的更远，做的更大。
主持人：其实听众们应该非常有体验，就像我们买房子一样，我们肯定都是买大鳄（注：知名房地产商）的。随着社会的发展市场的发展，越来越多的小开发商连拿地都非常的困难。接下来随着成品房的到来，恐怕有一些杂牌子的市场要逐步消失了。比如说我们在街边的小饭店里见到的卫浴产品是我没听过的牌子，我觉得都是在浪费资源，因为可能用个一两年就要扔掉了。所以对建材商来讲我们还是要做大牌子，一些对市场没有什么益处的纯属浪费资源的我们不做也罢，这就是市场的一个优势略汰的过程。
今天咱们这个成品住宅的论坛，刚刚几位嘉宾的分析可能会给大家带来一些思考，我想更多的是鼓励。在面对这个新的时代的时候，我们如何应对这些挑战？刚刚听了大家的分享我们可能会更有信心，如何做出调整？这是我们应该做的。我们希望在座的各位能以今天成品住宅发展论坛为起点，努力去适应政策，能够分享我们成品住宅的这一杯大羹吧！
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